A rescisão de contrato de aluguel é um processo muito conhecido no mercado imobiliário, principalmente por pessoas que alugam um imóvel. Ela pode ocorrer em várias ocasiões, e pode ser acionada, tanto pelo proprietário, quanto pelo locatário.
É importante entender como esse processo funciona para se resguardar de forma legal e evitar problemas futuros. Ambas as partes devem ter ciência dos termos contidos no documento antes de assiná-lo.
Confira a seguir o que é a rescisão de contrato de aluguel, como ela funciona, quais são os documentos necessários para realizá-la, como acontece o pagamento da multa e mais!
Rescisão de contrato de aluguel: o que é?
A rescisão de contrato de aluguel é um processo onde as partes envolvidas na locação de um imóvel encerram o contrato. Essa rescisão pode acontecer de maneira voluntária ou forçada.
Além disso, sua solicitação pode acontecer por parte do proprietário do imóvel ou por parte do locatário. Em cada uma dessas situações existem formas diferentes de se realizar a rescisão, confira!
Rescisão do aluguel por parte do proprietário
O proprietário pode realizar a rescisão do contrato de aluguel por diversos motivos, como por exemplo, se o locatário não estiver cumprindo alguma das cláusulas preestabelecidas no contrato ou na Lei do Inquilinato.
Entre essas cláusulas estão:
- O não pagamento do aluguel;
- Reformas não autorizadas;
- Uso indevido da propriedade;
- Depredação do patrimônio;
- Práticas ilegais no imóvel.
O proprietário, então, pode abrir uma ordem de despejo e, se ele conseguir provar alguma infração dentre as citadas acima, o pagamento da multa antecipada referente a rescisão do contrato é dispensada.
O proprietário também pode solicitar a saída do inquilino para utilizá-lo para uso próprio, para retomar a sua propriedade. Nesse cenário, o locador pagará a multa somente se a mesma estiver definida em contrato anteriormente.
Rescisão do aluguel por parte do inquilino
Já quando acontece a rescisão de contrato por parte do inquilino, a multa pode ser isenta em alguns cenários.
Caso o locador tenha a obrigação de se mudar por questões profissionais, como ter que morar em outra cidade, por exemplo, ele deverá notificar o proprietário por escrito e provar essa transferência.
Neste caso, o inquilino tem o direito de realizar a rescisão antecipada com a isenção de multas.
Outro caso recorrente se houver algum dano no imóvel que seja anterior à negociação do contrato. Assim, ao conseguir provar esse problema, a rescisão tem o antecipamento e não precisa cobrar a multa.
Em qualquer outro cenário, a rescisão do contrato de aluguel ocorrerá com o pagamento da multa já prevista em contrato.
Como rescindir um contrato de aluguel antes do prazo?
Para rescindir o contrato de aluguel antes do prazo previsto, é necessário comunicar o locador ou a imobiliária responsável sobre a sua desistência com, pelo menos, 30 dias de antecedência.
Multa por quebra de contrato de aluguel
Existem dois tipos de multas aplicadas em contratos de aluguel, são elas: a multa moratória e a multa compensatória.
A multa moratória, acontece quando o locatário não cumpre com alguma de suas obrigações, como por exemplo, pagar o aluguel em dia ou pagar a taxa do condomínio.
Já a multa compensatória, é uma penalidade aplicada quando qualquer uma das partes descumpre totalmente ou parcialmente o que foi preestabelecido no contrato de aluguel. A partir dela, a outra parte é recompensada pelos prejuízos causados pelo outro.
No caso da rescisão de contrato de aluguel, a multa só será cobrada quando a rescisão for realizada antes do prazo estipulado em contrato, se a locação for rescindida após o prazo, não haverá penalidade alguma.
Quando a rescisão ocorrer antes do prazo, a multa compensatória será cobrada para quem fez essa rescisão, o proprietário ou o locatário.
O valor da multa não possui um valor definido pela Lei do Inquilinato, por esse motivo, é necessário que o valor da multa seja colocado em contrato desde que o valor esteja em comum acordo entre as partes.
A multa de quebra de contrato de aluguel pode ser parcelada?
Sim, a multa pode haver o parcelamento, desde que esse esteja prevista no contrato de aluguel e acordado entre as partes. Caso não haja essa cláusula de parcelamento no contrato, será necessário cumpri-lo como o estabelecido.
Como calcular a multa por quebra de contrato de aluguel?
É importante saber como normalmente acontece o calculo da multa por quebra de contrato de aluguel para que, na hora de assinar o contrato, você tenha maior ciência dos valores.
A multa é, normalmente, o valor de dois a três aluguéis mensais cobrados proporcionalmente ao período ainda não cumprido.
Então, por exemplo, se o aluguel do imóvel é de R$ 2.000,00 mensais, o contrato tem um prazo de 30 meses e o imóvel tiver devolvido após 15 meses, o valor de três meses de aluguel seria de R$ 6.000,00.
Porém, houve o cumprimento de metade do prazo previsto, o valor da multa rescisória representa apenas a metade desse valor, ou seja, R$ 3.000,00.
Quais são os documentos necessários para a rescisão de contrato de aluguel?
Para realizar a rescisão de contrato de aluguel, é necessário apresentar alguns documentos para comprovar que o imóvel está nas mesmas condições de quando ele foi alugado. Para isso, é importante verificar o laudo de vistoria do imóvel para realizar essa comparação.
Também é importante solicitar os comprovantes de quitação de dívidas relacionadas ao imóvel em questão, como as últimas contas de água, luz e gás quitadas, acompanhadas dos históricos de pagamentos e o consumo final quitado.
Se o imóvel alugado estiver dentro de um condomínio, há também a solicitação dos comprovantes referentes aos últimos três meses de condomínio pagos, a taxa de mudança e uma declaração negativa de débitos, assinada pelo síndico ou administradora do condomínio.
Estes são os documentos essenciais, mas depende muito da política da imobiliária, portanto, é importante verificar esta informação com a imobiliária em questão.
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