Você já ouviu falar no conceito de valor venal do imóvel? Ele é um detalhe importante no mercado imobiliário brasileiro por ter uma influência direta em diversos custos que você pode ter se for proprietário ou estiver alugando um apartamento.
Apesar de nem sempre ter uma relação direta com o valor de mercado dos imóveis, o valor venal pode ser usado em negociações imobiliárias. Por isso, vale a pena entender quais variáveis são consideradas nesse cálculo.
Quer entender mais sobre o valor venal do imóvel? Portanto, continue a leitura deste conteúdo e veja o seu significado, como ocorre a precificação e como essa base é relevante para o mercado imobiliário.
Vamos lá?
O que é valor venal?
O valor venal de um imóvel representa uma estimativa de preço para aquele bem que pode ser um terreno, apartamento, casa etc. Dessa maneira, ele é estabelecido pelo poder público da cidade com base em um conjunto de análises.
Como essa determinação de valor é usada para estabelecer uma base de preço para o imóvel, ela influencia os impostos que incidirão sobre o bem. Por exemplo, o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) são calculados a partir do valor venal.
Mas tenha em mente que o apartamento, casa ou terreno nem sempre custa o mesmo que o valor venal estabelecido pelo poder público. Afinal, o mercado imobiliário costuma considerar outros fatores para estabelecer o preço de uma propriedade.
Ainda, o valor venal pode ser utilizado para precificar bens em processos judiciais. Então um processo de inventário, a quitação de dívidas tributárias e a partilha de bens após o divórcio costumam considerar esse número.
Como é calculado o valor venal do imóvel?
Ao chegar até aqui, você já entendeu o conceito de valor venal e a sua importância, mas você sabe como ele é calculado?
Para essa conta, a prefeitura considera diversos aspectos como localidade, mercado imobiliário, idade do bem e as características do imóvel.
Informações como terreno da construção, metros quadrados (m²), condomínio e particularidades da edificação (comercial ou residencial) podem influenciar o resultado. As possíveis reformas que ele tenha passado ou se é um imóvel novo também impactam o valor venal.
Considerando tudo, a fórmula para o cálculo geralmente é:
V = A x VR x I x P x TR
Conheça o significado das siglas para entender melhor:
- V: valor venal do bem;
- A: área total do terreno;
- VR: preço do padrão residencial estabelecido com base na Planta Genérica de Valores do Município (PGMV);
- I: idade do imóvel, que deve ser contada a partir do Habite-se, da sua ocupação ou reconstrução;
- P: posição da casa, apartamento, terreno ou empresa no endereço;
- TR: tipologia residencial ou reformas e outras modificações.
Com base nos demais fatores que você viu, é possível que existam outras variáveis para influenciar o cálculo. Afinal, cada prefeitura assume essa responsabilidade junto da definição das alíquotas para os tributos, ok?
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Como tirar a certidão de valor venal do imóvel?
Como você aprendeu, impostos como o IPTU são calculados em cima do valor venal do imóvel. Para haver transparência nas negociações, é interessante que o proprietário saiba desse número. Vale saber que é possível consultar o valor venal do bem junto à prefeitura.
Veja quais são os passos a seguir:
- acessar o site da prefeitura;
- buscar a seção de IPTU e demais tributos imobiliários;
- colocar a matrícula do imóvel, CPF ou CNPJ do proprietário;
- conferir o valor venal e outras características do imóvel.
A disponibilidade e a apresentação dessa informação depende do estado e cidade no qual o imóvel está localizado. Dessa forma, caso você não seja proprietário, ainda pode solicitar a certidão de dados cadastrais para o dono do bem para fazer a checagem.
Ter acesso à certidão de valor venal é necessário também em processos de negociação de imóveis. Afinal, o documento apresenta informações relevantes sobre o bem, como seu histórico de impostos.
Imagine que você está em negociação para comprar um apartamento. Ao consultar o valor venal, você verá a precificação que a prefeitura estipula para aquele espaço e poderá projetar quanto terá de pagar em impostos.
Você ainda tem a possibilidade de conferir se existem pagamentos de tributos atrasados. Caso eles existam, é possível negociar os valores no momento de determinar o preço a ser pago pelo apartamento.
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Valor venal e valor de mercado são iguais?
Após entender os principais detalhes que envolvem o valor venal de um imóvel, é fundamental destacar que ele não é um sinônimo para valor de mercado. Inclusive, os dois números podem ser muito diferentes.
O valor de mercado é o preço pelo qual o bem será negociado em uma operação de compra e venda. Portanto, não existe uma fórmula única que calcule a precificação de cada imóvel.
Além de dados similares àqueles do valor venal, há outras informações usadas. Por exemplo, as conveniências da vizinhança podem aumentar o valor de mercado.
Outra influência é o estado de conservação. Caso o comprador tenha de fazer muitas reformas, ele pode tentar negociar uma redução no preço. Por fim, a oferta e a demanda agem diretamente na precificação do bem.
Por sua vez, o valor venal pode ser visto como uma avaliação mais objetiva, que não depende das movimentações do mercado imobiliário e de questões mais subjetivas, como gosto, desejos e necessidades. Nesse sentido, o valor de mercado tende a ser maior do que o valor venal estabelecido pela prefeitura.
Localização valoriza o valor de mercado
Um exemplo de localização valorizada é a Freguesia do Ó, em São Paulo. É nesse bairro tradicional da capital paulista que fica o Vivaz Parque Freguesia do Ó, confira o mapa:
No mais, entender como acontece a precificação de imóveis ajuda você a compreender ofertas do mercado e como funciona a valorização de imóveis. A Vivaz, por exemplo, se destaca com lançamentos que combinam qualidade, conforto e preços acessíveis.
Ao longo deste conteúdo, você compreendeu melhor o conceito de valor venal do imóvel e sua importância para o mercado. Agora, se você está em busca de apartamentos, pesquisar sobre esse número pode ser interessante.
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