ITBI: o que é, quem paga, como calcular e mais!

O ITBI, Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, é uma importante taxa imobiliária e dessa forma, entender como ele funciona é essencial para quem pretende comprar ou fazer a transferência de uma casa ou um apartamento.

Para facilitar o processo, que pode ser um pouco burocrático, preparamos um conteúdo completo para tirar todas as suas dúvidas. Confira, a seguir, o que é ITBI, como é calculado, como esse valor é utilizado, quem deve pagar por ele e mais!

O que é o ITBI?

O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), é um tributo municipal que deve ser pago em transações de compra e venda de um imóvel. Este encargo é obrigatório para oficializar a aquisição.

A documentação de transferência da propriedade do bem só pode ser liberada após a confirmação do seu pagamento, ou seja, ao pagar o ITBI, você se torna oficialmente proprietário do imóvel.

O ITBI vale para casas, apartamentos e, inclusive, para imóveis na planta.

Também é importante ressaltar que esse imposto não é cobrado em todos os casos de transmissão de imóveis. Portanto, em casos de transmissão por herança, doação ou quando a propriedade é adquirida por uma pessoa jurídica, há isenção do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.

Como pagar o ITBI?

Assim como a grande maioria das taxas sobre transações imobiliárias, a guia de recolhimento do ITBI só pode ser emitida mediante a apresentação de alguns documentos.

Por esse motivo, é necessário que o comprador do imóvel tenha em mãos papéis como: contratos, comprovantes de pagamentos e formulários específicos para cada município.

Para te ajudar nessa etapa, você pode contar com o apoio de um corretor imobiliário para te ajudar a agilizar esse processo da documentação.

Documentos exigidos

Cada município possui suas particularidades referentes ao processo de pagamento do ITBI, porém, existem alguns documentos que são exigidos em todos os casos. Confira:

Guia Informativa Fiscal e de Recolhimento de ITBI (em três vias), que deve ser preenchida e assinada pelo requerente;
Cópia da matrícula do imóvel atualizada no Cartório de Registro de Imóveis;
Guia modelo do ITBI, que pode ser retirado no local ou acessado on-line, no portal das finanças do site da Prefeitura.

Como o ITBI é calculado?

O valor cobrado pelo ITBI, assim como a sua forma de cálculo, não é fixo. Isso acontece porque o montante a ser pago varia de acordo com o valor venal, uma estimativa que o Poder Público realiza sobre o preço do bem, que pode ser consultado na guia do IPTU do imóvel em questão.

Esse imposto também é cobrado de acordo com a alíquota definida pelo município, na qual a taxa máxima estabelecida pela Constituição Brasileira é de 5% sobre o valor de venda do imóvel.

Como o ITBI é um imposto municipal, o seu valor da alíquota varia dependendo da cidade, pois cada uma possui uma determinação, por exemplo:

São Paulo: 3%;
Campinas: 2,7%;
Guarulhos: 2%;
Rio de Janeiro: 3%;
Niterói: 2%;
Belo Horizonte: 3%;
Porto Alegre: 3%;
Curitiba: 2,7%;
Brasília: 2%.

Para calcular o ITBI, é simples: basta multiplicar a alíquota do imposto, de acordo com a sua cidade e com o valor venal do imóvel. Ou seja, se um imóvel custa R$200 mil e a alíquota é de 3%, o valor do ITBI será de R$6 mil.

200.000 X 3% = 6.000

Além desse cálculo, para a compra direta, existem outras duas situações nas quais o ITBI também é cobrado, mas a fórmula para calculá-lo é diferente. Confira!

ITBI de um imóvel financiado

Para quem vai comprar um apartamento ou uma casa a partir de um financiamento, é preciso calcular o imposto de uma outra maneira.

Este cálculo é feito em duas partes e, assim como no exemplo anterior, varia de acordo com os valores propostos por cada município.

Nesse caso, em São Paulo, por exemplo, é aplicada uma alíquota de 0,5% sobre o valor financiado, considerando o limite máximo de R$100.104,16. Se o total exceder esse limite, o restante recebe uma alíquota de 3%.

A soma dessas duas parcelas será o custo total a ser pago no ITBI.

Por exemplo: se o imóvel custa R$170 mil e o comprador faz um financiamento de R$91 mil, a taxa de 0,5% será cobrada sobre o valor do financiamento e nos outros R$79 mil, será cobrada a alíquota de 3%.

ITBI (valor financiado) = 91.000 x 0,5% = R$ 455,00;
ITBI (valor remanescente) = 79.000 x 3% = R$ 2.370,00;
Valor total a ser pago de ITBI: R$455,00 + R$1.770,00 = R$ 2.825,00.

ITBI de um imóvel na planta

Se você quer adquirir um imóvel na planta, também terá que pagar o ITBI. Nesse caso, a alíquota do município é aplicada sobre o valor venal do imóvel, ou seja, sobre uma estimativa do seu custo de mercado, como se já estivesse pronto.

Além disso, é o comprador que pagará o valor do tributo de maneira obrigatória, isso porque, ele está assumindo a responsabilidade sobre o bem.

É possível parcelar o valor do imposto?

Essa possibilidade depende do município onde o imóvel a ser adquirido está. Alguns aceitam parcelamento em até 12 vezes sem juros, outros não.

Em São Paulo, por exemplo, não é possível parcelar o imposto.

É possível conseguir um desconto?

Sim, é possível obter desconto caso o bem for adquirido por meio do financiamento do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e por meio do Minha Casa Minha Vida. Além disso, em alguns casos, é possível até mesmo ter isenção de pagamento.

Como é usado o valor do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis?

A utilização desse imposto vai de acordo com as decisões do governador do município. Normalmente é utilizado com finalidade fiscal, ou seja, na realização de melhorias e manutenção.

Essa tributação é usada por muitos municípios para fomentar serviços públicos, como:

Coleta de lixo;
Luz;
Gás;
Saneamento;
Infraestrutura.

Quem deve pagar o ITBI?

Como o pagamento do ITBI é feito após o fechamento do contrato de venda, quem arca com as suas despesas é o comprador do imóvel. No entanto, se for vantajoso para o vendedor, ele pode se responsabilizar pelo pagamento do imposto.

Isso pode ocorrer porque a Legislação Federal não especifica quem é o responsável pela quitação do ITBI. Além disso, quem faz essa regulamentação são os municípios.

Na maioria dos casos, ficou estabelecido que o comprador seria o responsável pelo pagamento, mesmo que não exista uma regra clara definida. Porém, nada impede que as partes envolvidas na negociação possam determinar quem será o responsável pelo pagamento.

O que acontece se atrasar o pagamento do ITBI?

Não há nenhuma penalidade para quem atrasa o pagamento do imposto, porém, não será possível realizar a transmissão do imóvel naquele momento.

Ou seja, em caso de atraso, é necessário fazer uma nova solicitação do cálculo do tributo na prefeitura, para que um novo boleto para pagamento seja gerado.

Lembre-se de ficar atento a todos os gastos e se planejar financeiramente para que surpresas desagradáveis não apareçam lá na frente, afinal, a compra de um imóvel próprio é uma grande conquista e pode ser um processo descomplicado.

Gostou desse conteúdo? Então, confira também: